Pri prenovi stare hiše največ denarja izgubite z napačnim vrstnim redom: nova fasada na vlažnem zidu, okna, vgrajena po fasadi, ali izkop, ki ga je treba zaradi drenaže ponoviti. Spodaj je zaporedje, ki ga pri celoviti prenovi uporablja večina projektantov in izvajalcev, z razlago, zakaj je tako.
Vodič je namenjen enodružinskim hišam, zgrajenim pred letom 2000. Za posamezna dela vas usmeri na specializirane portale z okvirnimi cenami in obrazci za povpraševanje.
1. Pred začetkom: pregled stanja in načrt
Prenova se začne s papirjem, ne z bagrom. Preden naročite prvo ponudbo, zberite podatke o hiši in jih zapišite na en list:
- Vlaga: kje se pojavlja (klet, pritličje, za omarami), ali je odvisna od dežja in ali je zid vlažen tudi poleti.
- Streha: starost kritine, ali ostrešje kaže sledi zamakanja, ali je kritina salonitna.
- Konstrukcija: razpoke v nosilnih zidovih, posedki, stanje stropov in balkonov.
- Inštalacije: starost elektrike, vodovodnih in odtočnih cevi ter ogrevanja.
- Energija: poraba za ogrevanje, debelina obstoječe izolacije, vrsta oken.
Brezplačno pomoč pri energetskem delu nudi mreža energetskih svetovalcev ENSVET, ki deluje pri Eko skladu. Za statične dvome (razpoke, odstranjevanje sten, nova odprtina) pokličite gradbenega projektanta ali statika, preden kar koli porušite.
2. Preverite, katera dela potrebujejo dovoljenje
Večina del pri prenovi spada med vzdrževanje objekta in se izvaja brez gradbenega dovoljenja: prenova fasade, zamenjava kritine in oken ter obnova inštalacij. Posegi v nosilno konstrukcijo, zamenjava ostrešja ali nova odprtina v nosilni steni pa so manjša rekonstrukcija ali rekonstrukcija in zahtevajo mnenje pooblaščenega strokovnjaka ali gradbeno dovoljenje. Podrobneje v vodiču Gradbeno dovoljenje pri prenovi in adaptaciji hiše.
Tudi kadar dovoljenja ne potrebujete, mora poseg ustrezati občinskemu prostorskemu aktu (barva fasade, vrsta kritine) in, pri kulturni dediščini, soglasju pristojne službe.
3. Vrstni red del
Osnovno pravilo je: od nevarnega in nosilnega k zaščitnemu, od zunaj navznoter, od grobega k finemu. Tako nobeno delo ne poškoduje že opravljenega.
- Odstranitev nevarnih materialov in rušitvena dela. Salonitno kritino ali azbestne plošče mora pred drugimi deli odstraniti izvajalec z ustreznim dovoljenjem (kako prepoznati azbestno kritino). Sledi rušenje predelnih sten, starih prizidkov in lop (Rušenje objektov).
- Zemeljska dela ob hiši. Pred izkopom preverite, kje potekajo elektrika, voda in plin (iskanje komunalnih vodov z georadarjem). En izkop naj zajame vse: hidroizolacijo temeljev, drenažo in morebitne nove priključke.
- Sanacija vlage. Zunanja hidroizolacija temeljev in kleti, po potrebi injektiranje ali vodoravna zapora. Zid mora imeti čas, da se izsuši, preden ga zaprete s fasado (sanacija vlage v stari hiši).
- Konstrukcija. Statične sanacije, ojačitve, menjava dotrajanih stropov ali ostrešja.
- Streha. Nova kritina, folija, izolacija podstrešja, žlebovi. Streha je prva, ki zaščiti vse spodaj (Menjava strehe).
- Okna in vhodna vrata. Vgradijo se pred fasado, da jih fasader lahko pravilno obdela in zatesni.
- Grobe inštalacije. Elektrika, voda, odtoki, ogrevanje, prezračevanje in vsi preboji skozi zunanje stene.
- Fasada s toplotno izolacijo. Šele ko so okna vgrajena, preboji narejeni in zid suh (obnova fasade stare hiše).
- Notranja dela. Ometi, estrihi, talne obloge, kopalnice, slikopleskarska dela.
- Okolica. Tlakovanje, odvodnjavanje terena stran od hiše, vrt in zelene površine (Polaganje umetne trave).
4. Katera dela združiti
Nekatera dela imajo skupne stroške. Če jih ločite, te stroške plačate dvakrat.
| Skupna postavka | Dela, ki jih združite |
|---|---|
| Gradbeni oder | streha, žlebovi, fasada, napušči |
| Izkop ob hiši | hidroizolacija temeljev, drenaža, novi priključki, izolacija cokla |
| Odstranitev kritine | odvoz azbesta, nova kritina, izolacija strehe |
| Odprti zidovi | nove inštalacije, preboji za prezračevanje in toplotno črpalko |
Primer: na portalu obnove fasade je za gradbeni oder naveden okvirni strošek 3,4–8,7 €/m² površine fasade. Pri hiši z 200 m² fasade to pomeni okoli 700–1.700 €, ki jih z usklajeno prenovo strehe in fasade plačate le enkrat.
5. Najpogostejše napake
- Fasada na vlažen zid. Parozaporna fasada zapre vlago v zidu, zato se v notranjosti pojavi plesen in omet odpada.
- Hidroizolacija brez rešenega odvodnjavanja. Žlebovi, ki izlivajo ob temelje, ali asfalt do zidu ponovno navlažijo klet.
- Prenova brez popisa del. Ponudbe brez količin in vključenih postavk ni mogoče primerjati.
- Pozabljene subvencije. Eko sklad za izolacijo zahteva račun z vrsto, debelino in toplotno prevodnostjo izolacije ter fotografije med izvedbo. Če tega ne dogovorite vnaprej, subvencije ne dobite. Več v vodiču Eko sklad 2026: subvencije za prenovo hiše.
- Rušenje brez statika. Odstranitev stene, ki se zdi predelna, lahko oslabi strop.
6. Prenova v fazah
Če celotne prenove ne zmorete naenkrat, jo razdelite tako, da vsaka faza zaključi zaščito hiše in ne poškoduje naslednje: najprej streha in sanacija vlage, nato okna in fasada skupaj, na koncu notranjost in okolica. Ločevanje oken in fasade v različni leti se praviloma ne splača.
Okvirne stroške posameznih del najdete v vodiču Koliko stane prenova hiše v 2026.
Opišite projekt v treh korakih. Povpraševanje je brezplačno in nezavezujoče, pregleda ga upravljavec portala.
Pogosta vprašanja
Kje začeti s prenovo stare hiše?
S pregledom stanja: vlaga, streha, konstrukcija, inštalacije in poraba energije. Na tej podlagi naredite vrstni red del in preverite, katera dela potrebujejo dovoljenje. Prva fizična dela so odstranitev azbesta in rušitvena dela.
Ali najprej menjamo okna ali delamo fasado?
Najprej okna, nato fasado. Okno se vgradi v ravnino izolacije, fasader pa ga zatesni in obdela špalete. Menjava oken po fasadi pomeni razrez in popravilo fasade.
Ali najprej streho ali fasado?
Streho, ker zaščiti vse pod njo. Če je mogoče, obe deli izvedite zaporedoma z istim gradbenim odrom.
Ali za prenovo stare hiše potrebujem gradbeno dovoljenje?
Za vzdrževalna dela (fasada, kritina, okna, inštalacije) ne. Za posege v nosilno konstrukcijo, zamenjavo ostrešja ali povečanje hiše pa potrebujete mnenje pooblaščenega strokovnjaka ali gradbeno dovoljenje.
Viri
- PIS – Vzdrževalna dela (Ministrstvo za naravne vire in prostor) (dostop 22. 10. 2026)
- PIS – Manjša rekonstrukcija (dostop 22. 10. 2026)
- Eko sklad – Mreža ENSVET (brezplačno energetsko svetovanje)
- Eko sklad – Javni poziv 126SUB-OB26
- Obnova-fasade.si – Cena obnove fasade 2026 (gradbeni oder)
Vodič je informativne narave in ne nadomešča nasveta projektanta, pooblaščenega strokovnjaka ali pristojnega organa. Cene so okvirne in izhajajo iz navedenih javnih cenikov.